股市跌、利率低 買房救現金

股市跌、利率低 買房救現金

商業周刊 更新日期:2009/03/04 17:24 吳修辰
股市跌、利率低 買房救現金

台北市仁愛路三段的頂級豪宅「帝寶」,名流雲集,警衛森嚴。去年三月,每坪單價一百五十萬元,現在有人以每坪七十五萬元求售,打五折,你相信嗎?瑞普國際物業董事長曾東茂說,最近,有一位帝寶豪宅的中小企業屋主為求現金,以一坪七十五萬元殺出,兩天就成交。

■ 聰明嫌貨三步驟 買到六折屋

■ 用半價進駐精華地段周邊

■ 35萬自備款 翻成2500萬資產

■ 包租達人:租金報酬率比定存高5倍

■ 買屋必殺8招 房價少3成

另一個低價買好屋的案例發生在台北縣新店市、林木鬱的青山鎮。經營烘焙業的林小姐去年三月到青山鎮二期看過房子,那時候開價每坪五十八萬元,林小姐嫌貴。今年一月,她再到青山鎮看房子,剛好電視名嘴于美人因為股票和基金慘賠,背不動房貸,急於拋售建坪一百三十坪的別墅,開價五千五百萬元。林小姐把價格壓到五千萬元,于美人想了三天就賣了。換算下來,每坪單價約三十八萬元,是去年三月開價的六六折。 為什麼敢買?林小姐說:「現在房貸利率只有一.五%,房價又跌到合理價位。現在不買,還待何時?」

其實,台灣現在不是低利率,而是零利率。行政院主計處和中央銀行資料顯示,今年三月三日五大銀行一年期定期存款的名目利率只有○.七七%,而一月份的消費者物價指數(CPI)年增率為一.五九%,兩者相減,實質利率是在零以下。

零利率,讓看房人數增加。根據信義房屋、永慶房屋統計,今年一、二月的看屋民眾,比去年第四季增加兩到三成。永慶房仲集團總經理廖本勝說,有看表示有興趣。部分有閒錢的人已經把注意力放到房市了。

不只小富中富的人關注房市,連首富之家——霖園集團也在房地產市場出手。二月十二日,國泰人壽在新竹砸下二十五億元,買下台灣工礦萬坪土地,每坪價格十一萬七千元,等於以市價六四折標到這批土地。國泰人壽副董事長蔡鎮宇說:「現在最好的投資,就是買房地產。一塊地買著放十年,什麼都不用做,就讓你賺錢了。」

投入房地產三十年,蔡鎮宇身為首富家族房地產操盤人,他的話不是沒有原因。因為亂世之中,萬般皆敗,唯有房市不敗。

過去十年(一九九九年至二○○八年),台北市平均房價漲幅高達六六%,同期間你把錢投入台股大盤,賠掉四五%;如果是去買海外基金,MSCI世界指數跌掉三五%。也就是,當時把一千萬元拿去買台北市房子,如今有一千六百六十萬元的價值;拿去投資台股,只剩下五百五十萬元;拿去買海外基金,剩下六百五十萬元。歷史告訴我們,只有房地產短線保值,長線增值。

可是,全球景氣利空不斷,《金融時報》(Financial Times)首席經濟評論家馬丁.沃夫(Martin Wolf)才說:「全球很可能面對與日本一九九○年代『失落的十年』相似狀況。」在台灣,行政院主計處下調今年台灣經濟成長率為負二.九七%,外資機構也不斷唱衰台灣經濟成長率,兵慌馬亂之中,平凡百姓此時能夠進場看屋嗎?

答案是,投機賺差價,時機未到;長線置產或買屋自住,放馬向前。

政大地政系教授張金鶚以台灣房地產每十年為一景氣循環來看,上一波從二○○三年(SARS之後)到二○○七年走了四年半多頭,這波修正可能會有長達三至五年的不景氣。蔡鎮宇也認同此點,投資房地產賺價差的機會要再等五年,但對自住需求的人來說,現在卻是一個買房的好機會。蔡鎮宇說:「只要是自住需求,就買下去,不用管景氣。現在利息那麼低,根本沒差。」

蔡鎮宇講到關鍵句:「利息那麼低。」從今年二月十九日開始,台灣的銀行利率創下歷史最低紀錄,逼近零利率。錢存在銀行,蹦不出小錢仔了。

最近半年,央行七度降息,台灣銀行活存利率只剩下○.一%。當然,房貸利率也同步下跌到歷史新低,撐住了台灣的房地產崩盤壓力。惠譽信評資深副總經理李信佳說,中央銀行從去年夏天急速下調了存款準備率二.三七五個百分點,相對於二○○三年以前的房貸利息,現在省了快一半。也就是說,一千萬元的房貸,在當時每個月約要負擔二萬零七百五十元的利息,現在只要一萬一千零四十二元。

簡單說,這次是中央銀行總裁彭淮南坐莊,他讓全台房貸利息壓力大減。二○○三年以來的買屋客,減輕出售房地產的壓力,當房價修正到二○○六年的平均價位,這些以相對低價買進房子的屋主,就更沒有殺低成本賣出壓力。

沒有斷頭賣壓,就沒有破底價格。這解釋此波景氣雖然慘烈,但房市的跌幅並不如預期大的原因。這是央行的「低利」態度使然,同時在銀行利率極低後,龐大的游資將被逼出銀行定存體系,外流找尋較高的投資效益。

雷曼兄弟公司破產後,去年第四季,單季有超過新台幣八兆二千七百億元,瘋狂湧入銀行、郵局定存帳戶,躲風避雨。這個數字,是二○○七年同期的二十六倍,更是過去十年,年度定存金額增幅最大的一年。在銀行的一年期定存利率今年二月十八日創下一.二五%的歷史新低下,定存已沒有賺頭,這八兆定存資金將在今年第三季陸續到期,這批錢勢必得找到新去處。

在目前的氛圍、安全第一的考量下,這批錢有三種新去處:一,黃金;二,公債;三,房地產。李信佳指出,現在台灣租金收益率在三%至四%之間,高過銀行定存許多,也比投資股市安全。這些龐大定存資金若要尋找穩健的投資標的,可能流入房市,形成穩定房價的力量。

※精彩全文,詳見《商業周刊網站》。
※本文由商業周刊授權刊載,未經同意禁止轉載。

留言已經關閉.